XPLG11: Análise Completa
Um fundo de ancoragem como o XPLG11, que possui em sua carteira inúmeros imóveis e atua no segmento de logística, assusta quando está em queda. Principalmente, em uma queda de quase 7% nos últimos três meses. Atualmente, com o PVP de 0,93 os investidores não sabem se é hora de comprar ou de parar de investir no fundo.
Descrição do XPLG11
O XP Log Fundo de Investimento Imobiliário (XPLG11) iniciou suas atividades em junho de 2018. Classifica-se como um FII de Renda de Gestão Ativa no segmento de logística. É administrado pela VÓRTX Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda. e gerido pela XP Vista Asset Management Ltda. Tem como meta gerar renda principalmente por meio de investimentos em propriedades logísticas ou industriais. Pretende também, obter ganhos de capital por meio da aquisição e venda de imóveis, cotas e/ou participações em sociedades específicas.
É hora de comprar ou não?
Fato Relevante 26 de Janeiro de 2024
O fundo trouxe por meio dos fatos relevantes que seus imóveis foram reavaliados a valor justo em dezembro/2023. Resultando assim, em uma variação positiva equivalente a 1,83% em comparação ao valor contábil, correspondente a um impacto por cota de + R$1,37. Diante disso, era esperado uma valorização da cota. No entanto, ocorreu a queda de quase 7% no preço da cota, nos últimos 3 meses.
Esclarecimento de consulta na B3 em 18 de março
No esclarecimento, nota-se que no dia (15) de março, o valor de abertura da cota do XPLG11 foi de R$110,66. Com fechamento em R$107,31. Surpreendentemente, foram vendidas mais de 265 mil cotas, com volume adquirido de mais de 28 milhões reais em apenas um dia.
O que indagou os investidores, foi que, geralmente o volume (em R$) adquirido pelo fundo varia entre 2 a 4 milhões por dia. No entanto, no dia de (15) de março, o volume adquirido pelo fundo ultrapassou 28 milhões de reais.
Por que esse movimento absurdamente grande?
Mediante pedido de esclarecimento, a administradora do fundo relata que “O fundo, dada sua capitalização e liquidez, pode estar presente em diferentes índices, que podem passar por rebalanceamento de suas carteiras de forma periódica”. Ou seja, que algum índice que contém o XPLG11 rebalanceou o número do fundo em sua carteira.
Relatou também que “Ter rebalanceamento faz parte de movimentação de mercado, não tendo a Administradora e/ou Gestora quaisquer relação com essas operações”. Além disso, afirmaram não ter conhecimento de nenhum outro fato relevante que possa justificar a variação da cota.
Esse esclarecimento revela que o XPLG11 não apresentou justificativas relevantes para o valor de fechamento da cota em R$107,31 no dia (15) de março. Valor que resultou em um volume de negociação superior a 28 milhões de reais, com mais de 265 mil cotas vendidas. Assim, a situação permanece sem uma explicação clara e objetiva.
Fato relevante do dia 25 de março de 2024
Depois da queda, o fundo se recuperou e a partir do dia (28) de março começou a cair novamente. Segundo fato relevante do dia 25 março, o XPLG11 informa que houve uma “rescisão antecipada do contrato de locação do imóvel situado na Rua João Pádula, s/n, Gleba B, Vila Bertini, Americana/SP (“CD Americana”) e também do ajuizamento de ação de recuperação judicial pelo DIA”. Em outras palavras, o grupo DIA fez uma rescisão antecipada de um imóvel, tendo que pagar as devidas verbas rescisórias.
Além disso, “o DIA era locatário do imóvel situado na Via José Luiz Galvão, 1905 – Bom Jesus, Fazenda Pau D’Alho, em Ribeirão Preto/SP (“CD Ribeirão Preto”)”. Tendo desocupado o imóvel no final do ano de 2023. Obrigando-se também, a pagar ao Fundo, multa pela rescisão antecipada em parcelas mensais, iguais e consecutivas. A última parcela vence em janeiro de 2025.
Conforme mencionado, o DIA já havia desocupado um dos imóveis do XPLG, o “CD Ribeirão Preto”, tendo também, que pagar multa pela rescisão antecipada. Então, nota-se, que o grupo DIA está em débito com os imóveis “CD Americana” e “CD Ribeirão Preto”.
Após a desocupação do CD Ribeirão Preto, o imóvel foi alugado para o Atacadão S.A, que começará a pagar o aluguel a partir de dezembro de 2024, após um ano de carência.
Diante disso, é visto que o XPLG pretendia receber as multas rescisórias do grupo DIA enquanto espera o período de carência para começar a receber os aluguéis do Atacadão S.A. No entanto, o DIA está inadimplente com os pagamentos no que se refere ao CD Americana. Bem como, está inadimplente com o pagamento da parcela mensal das verbas rescisórias do CD Ribeirão Preto. Os Valores em Aberto correspondem o valor de aproximadamente R$0,04/cota do Fundo.
Relatório Gerencial março de 2024
Segundo relatório gerencial do XPLG de março, a inadimplência do fundo foi equivalente a 12,2% da Receita de Locação mensal. Sendo que 2,2% foram equalizados no início do mês de abril. Ou seja a inadimplência ficou em 10%.
Dessa porcentagem, 5,4% são representados pela DIA. O restante, 4,6% corresponde a quatro locatárias que a Gestora já está em tratativas com visita ao equacionamento.
Diante disso, a Gestora está empenhada em reciclar o portfólio investido e em realizar ganhos de capital. O objetivo é maximizar a geração de valor para os investidores e minimizar os impactos decorrentes das circunstâncias do Dia. Além disso, está focada na estruturação de uma operação para antecipar parte ou a totalidade dos recebíveis oriundos do exercício da opção de venda pelo Fundo contra a Scala Data Centers S.A.
O resultado base de março de 2024 para a distribuição de dividendos aos investidores foi de R$22.385.912, o que corresponde a R$0,76 por cota. Contudo, o fundo distribuiu R$23.099.447, equivalendo a R$0,78 por cota. Retirando R$0,02 por cota do caixa.
Identificação do Problema
O XPLG11 enfrenta desafios significativos devido à inadimplência, especialmente com o grupo DIA. Grupo que impacta diretamente a receita de locação e distribuição de dividendos do fundo. Se a inadimplência não for resolvida, o fundo pode ver uma redução contínua nos rendimentos por cota. Levando assim, à saída de investidores e contribuindo para a queda no valor das cotas.
Relatório Gerencial abril de 2024
De acordo com o relatório gerencial de abril do XPLG, a inadimplência do fundo caiu para 7,0% da receita de locação mensal, sendo 2,4% representados pelo DIA. Isso indica que o fundo resolveu a maior parte de suas inadimplências, que anteriormente estavam em 10%, com 5,4% representados pelo DIA.
A receita de locação do fundo diminuiu para R$18.614.699, o que resulta em um rendimento de R$0,61 por cota. No entanto, o fundo distribuiu R$23.099.447, o que resultou em R$0,78 por cota.
Identificação do Problema
Diante da análise do relatório, o principal problema do XPLG11 continua sendo a inadimplência. Se a inadimplência persistir, é provável que o rendimento por cota diminua. Já que não é possível continuar retirando dinheiro do caixa para cobrir as perdas.
Oportunidade
Consequentemente, se o rendimento diminuir, muitos investidores podem optar por sair do mercado. No entanto, alguns analistas indicam que isso pode representar uma oportunidade para investidores que buscam adquirir cotas a preços mais baixos, esperando uma recuperação futura.
Por fim, é importante lembrar que esse conteúdo tem fins exclusivamente educativos e não constitui uma recomendação de investimento. Cada investidor deve avaliar sua própria tolerância ao risco e objetivos financeiros antes de tomar qualquer decisão de investimento.
