Fundo imobiliário XPLG11 sofre queda de 7% em três meses

Nos últimos três meses, o fundo imobiliário XP Log (XPLG11) sofreu uma queda notável de quase 7% no preço de suas cotas. Isso provocou incertezas entre os investidores sobre se devem comprar ou vender suas participações. Com um P/VPA de 0,93, o XPLG11 está com as cotas sendo negociadas abaixo do valor patrimonial. Isso levanta questões sobre as causas da desvalorização e as possíveis oportunidades de investimento.

No dia (27) de maio, segunda-feira o XPLG11 fechou em R$ 103,60 por cota. 

Descrição do XPLG11

O XP Log Fundo de Investimento Imobiliário (XPLG11) iniciou suas atividades em junho de 2018. É administrado pela VÓRTX Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda e gerido pela XP Vista Asset Management Ltda. O XPLG11 tem como objetivo obter ganhos de capital por meio da compra/construção e venda de imóveis, bem como, participações em sociedades específicas.

Queda de 7%: Análise e Contexto

Confira a análise completa do fundo aqui.

Reavaliação de Imóveis do Fundo Imobiliário

Um fator relevante divulgado em (26) de janeiro de 2024, informou que os imóveis do fundo foram reavaliados a valor justo em dezembro de 2023, resultando em uma variação positiva de 1,83% em comparação ao valor contábil. Esse aumento deveria ter impulsionado o valor das cotas, mas o mercado reagiu de maneira oposta, resultando em uma queda de quase 7% nos meses subsequentes.

Volume de Negociação Atípico

Em (15) de março de 2024, um volume de negociação extraordinário foi registrado, com mais de 265 mil cotas vendidas, totalizando mais de 28 milhões de reais em um único dia. Esse volume é significativamente maior que a média diária de 2 a 4 milhões. A administradora explicou que este movimento foi devido ao rebalanceamento de índices que incluem o XPLG11, não relacionado a fatores internos do fundo.

Impactos da Rescisão Antecipada e Inadimplência

Problemas com o Grupo DIA

Em (25) de março de 2024, o fundo anunciou a rescisão antecipada de contratos de locação de dois imóveis pelo grupo DIA, que entrou em recuperação judicial. Esse evento resultou em inadimplência significativa, afetando negativamente o fluxo de caixa do XPLG11. Em março de 2024, a inadimplência atingiu 12,2% da receita de locação mensal. Sendo 5,4% correspondente ao grupo DIA. Contudo, em abril, essa inadimplência foi reduzida para 7%, com o DIA representando 2,4%.

Receita e Distribuição de Dividendos XPLG11

O fundo registrou uma queda na receita de locação para R$18.614.699 em abril de 2024, resultando em um rendimento de R$0,61 por cota. No entanto, manteve a distribuição de R$0,78 por cota, utilizando recursos do caixa para cobrir a diferença. Essa prática, se continuada, pode não ser sustentável a longo prazo e impactar negativamente os rendimentos futuros.

Oportunidades de Investimento XPLG11

P/VP Atrativo

Com um P/VP de 0,93, o XPLG11 apresenta cotas negociadas abaixo do valor patrimonial. O que pode ser visto como uma oportunidade para investidores que acreditam na recuperação do fundo. Apesar dos problemas de inadimplência, a queda de preço pode oferecer um ponto de entrada favorável. Mas apenas para aqueles que buscam adquirir cotas a preços descontados, esperando uma valorização futura.

Estratégias de Recuperação do Fundo Imobiliário

A gestão do XPLG11 está focada na reciclagem do portfólio e na realização de ganhos de capital. Como também, na antecipação de recebíveis para mitigar os impactos da inadimplência. A resolução parcial das inadimplências e a busca ativa por novos locatários para os imóveis desocupados são passos positivos na recuperação do fundo.

Fundo Imobiliário XPLG11 é oportunidade?

A queda de quase 7% no preço das cotas do XPLG11 reflete desafios significativos, principalmente relacionados à inadimplência e à rescisão antecipada de contratos de locação. No entanto, com um P/VP de 0,93 e com as medidas proativas da gestão. O fundo pode indicar uma possível oportunidade para aqueles que estão dispostos a assumir algum risco em troca de potenciais ganhos futuros.

Antes de tudo, os investidores devem considerar cuidadosamente sua tolerância ao risco antes de tomar decisões sobre comprar ou vender cotas do XPLG11. A análise das circunstâncias atuais e das estratégias de recuperação do fundo é crucial para tomar decisões informadas.

Este artigo visa apenas fornecer uma análise educacional e não constitui uma recomendação de investimento. Cada investidor deve avaliar sua própria situação financeira antes de tomar qualquer decisão de investimento.