Introdução ao fundo imobiliário GARE11
Descrição do fundo GARE11
O FII Guardian Real Estate (GARE11) visa proporcionar ao investidor de FIIs de tijolo uma oportunidade de investir em diversas tipologias imobiliárias. Com inquilinos de qualidade, oferece estabilidade e previsibilidade nos resultados. Por meio de propriedades alugadas sob contratos atípicos (com multa integral por rescisão), o GARE11 busca fornecer uma renda constante aos investidores e explorar possibilidades de ganhos de capital na venda de ativos, reciclando seu portfólio.
Mudança de nome e ticker
O fundo imobiliário Guardian Logística (GALG11) passou a se chamar Guardian Real Estate (GARE11) porque começou a adicionar renda urbana dentro da sua tese de investimentos. Ele ainda é um fundo de tijolo, porém agora, um fundo de tijolo híbrido.
Estratégia Híbrida do GARE11:
- Imóveis Físicos: Mantém investimentos em galpões logísticos e adiciona imóveis urbanos, como edifícios comerciais.
- Ativos Imobiliários: Além de imóveis físicos, o GARE11 investe em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e cotas de outros fundos imobiliários (FIIs). Proporcionando assim, uma diversificação adicional e potencializando os rendimentos.
Essa expansão e mudança de nome e ticker, foi oficializada no dia (08) de fevereiro de 2024. Para entender mais, clique aqui.
Relatório Gerencial Março 2024
O Relatório Gerencial de março do fundo imobiliário GARE11 (Guardian Real Estate) destacou importantes realizações e números significativos para o fundo. Em 2023, o GALG11 (Guardian Logística) captou R$ 625 milhões, uma das maiores captações da indústria junto a investidores pessoa física. Esse feito resultou em um aumento de 496% no número de cotistas, atingindo 129 mil investidores. Consequentemente, o patrimônio líquido do fundo dobrou para R$ 1,2 bilhões.
Wault (tempo de vencimento dos contratos)
Com a expansão do fundo sob o novo ticker GARE11, seu Wault atingiu 15,4, marcando uma mudança significativa em relação ao antigo ticker GALG11, onde o Wault era de 11,0.
O Wault, que representa o tempo de vencimento dos contratos, é uma medida crucial para os investidores. Pois indica a duração dos contratos subjacentes ao fundo. Um aumento no Wault sugere que os contratos agora têm um prazo de vencimento mais longo.
Essa mudança reflete a nova estratégia adotada pelo fundo e indica uma boa administração. Já que está alinhada com os objetivos de longo prazo e pode oferecer mais estabilidade e previsibilidade para os investidores.
Estabilidade do Portfólio GARE11
Durante o mês de março, foi observado que o portfólio original de ativos logísticos do Fundo permaneceu sem mudanças. Isso significa que todas as propriedades incluídas no portfólio continuaram ocupadas, sem espaços vazios. Além disso, todos os contratos de locação atípicos, permaneceram vigentes, adimplentes e saudáveis.
Essa estabilidade é uma notícia extremamente positiva para os investidores do Fundo. Ela indica que o Fundo está mantendo uma geração de receita sólida e constante, proveniente dos aluguéis das propriedades sob sua gestão. Quando todas as propriedades estão ocupadas e os contratos de locação estão sendo cumpridos conforme planejado, isso não apenas reforça a confiança na gestão do Fundo, mas também estabelece uma base robusta para o seu desempenho futuro.
Reciclagem de Ativos no Fundo
No novo portfólio do Fundo, a adição de ativos com valores entre R$20 milhões e R$60 milhões abre caminho para uma estratégia de reciclagem de ativos. Isso significa que o Fundo pode vender ativos valorizados e reinvestir os lucros em novas oportunidades.
Esses ativos atraem uma gama maior de compradores, facilitando a venda quando necessário. Essa estratégia não só mantém o portfólio flexível, mas também cria oportunidades para aumentar os lucros e fortalecer a posição do Fundo no mercado imobiliário.
Aquisição e Projeção de Dividendos do GARE11
O GARE11, com mais de R$760 milhões em caixa, está planejando adquirir novos ativos por meio da compra de um FII exclusivo. Cerca de R$500 milhões serão usados gradualmente para essa aquisição. Mesmo após essa compra, o GARE11 ainda terá cerca de R$260 milhões em caixa.
Essa movimentação permitiu ao GARE11 revisar positivamente suas projeções de dividendos para os próximos 23 meses. Projetando entre R$0,085 e R$0,088 por cota. O que reflete uma estratégia financeira sólida e prudência na gestão dos recursos disponíveis.
Compra de 21 imóveis
O potencial de desenvolvimento pós-aquisição desses imóveis é destacado, sugerindo oportunidades significativas de valorização no futuro. Além disso, a projeção de um Wault de 19,3 anos é um indicativo positivo da estabilidade dos contratos de locação. Pois fornece aos investidores uma visão clara da previsibilidade do fluxo de caixa do fundo a longo prazo.
A presença de três inquilinos com perfil High Grade, caracterizados por uma baixa probabilidade de inadimplência, oferece ainda mais segurança aos investidores. Esses inquilinos confiáveis reforçam a solidez do portfólio do fundo e reduzem os riscos associados à vacância e inadimplência.
Aviso aos cotistas (7) de maio de 2024
A gestora, emitiu um comunicado sobre a tragédia climática no Rio Grande do Sul. “Nosso portfólio inclui dois ativos logísticos localizados no estado do Rio Grande do Sul: um imóvel locado à BAT Brasil em Cachoeirinha e outro locado à empresa Air Liquide em Canoas. Ambas as propriedades não foram afetadas pelas enchentes até o momento, e estamos monitorando-as diariamente”. Além de garantir a segurança dos investimentos, a gestora está contribuindo para iniciativas de socorro e reconstrução na região afetada. Permanecendo comprometida em fornecer atualizações transparentes.
Com base nas informações apresentadas, fica evidente que o GARE11 está passando por uma significativa evolução em sua estratégia de investimento. Anteriormente concentrado exclusivamente em ativos logísticos, o fundo está agora em transição para se tornar um fundo híbrido. Diversificando sua carteira com uma distribuição equilibrada de aproximadamente 50% em ativos logísticos e 50% em renda urbana. Tanto em termos de Área Bruta Locável (ABL) quanto de receita.
Além disso, o aumento do WAULT para um dos níveis mais altos do IFIX reflete o compromisso do fundo em garantir uma base sólida de receitas ao longo do tempo. Proporcionando assim, estabilidade e previsibilidade para os investidores. Essas mudanças estratégicas demonstram a capacidade do GARE11 de se adaptar às condições do mercado. Além de buscar oportunidades que maximizem o retorno para seus cotistas.
Esse artigo visa apenas fornecer uma análise educacional e não constitui uma recomendação de investimento. Cada investidor deve avaliar sua própria situação financeira antes de tomar qualquer decisão de investimento.
